A maioria dos investidores americanos usa uma entidade jurídica chamada LLC (Limited Liability Company, semelhante à companhia limitada no Brasil) para investir em imóveis. Há benefícios fiscais e legais para isso. Para o estrangeiro, além dos benefícios fiscais e legais, abrir a sua empresa americana remove as barreiras que poderiam existir pelo fato do investidor ser de outro país. Ele efetivamente opera nos Estados Unidos como qualquer outro americano.

1. O investidor nos envia uma copia do passaporte e o seus dados de residência, e discutimos se há necessidade de uma blindagem patrimonial ou não (vide “Outras Considerações” abaixo).
2. O investidor escolhe um nome para a sua empresa aqui, e verificamos a disponibilidade do nome
3. O investidor faz uma remessa de mil e quinhentos dólares como depósito, o qual será usado para abrir a empresa e pagar os advogados que irão elaborar o Operating Agreement (semelhante ao contrato social no Brasil). Este dinheiro é somente para cobrir as despesas da abertura da empresa e garantir que estamos trabalhando com alguém sério.
4. São acordados todos os detalhes do Operating Agreement (o advogado americano lidera este processo, nós intermediamos).
   Este passo é muito importante, já que o Operating Agreement é o documento que rege a LLC.
5. O Investidor assina os documentos preparados pelo advogado e a empresa LLC é aberta.
6. Nós obtemos o número EIN (semelhante ao CNPJ no Brasil) para a LLC, necessário para abrir a conta bancária.
7. Abrimos a conta bancária da empresa com um saldo inicial de $100. Intermediamos o contato entre o gerente do banco e o investidor estrangeiro, para o investidor receber os dados de acesso online à conta bancária. Enviamos também o cartão de débito ao investidor assim que chegar. O dinheiro que sobrar do depósito inicial de $1500 dólares é também depositado na conta do investidor.

Esta primeira fase pode lever de 2-10 dias, dependendo das circunstâncias.

1. Uma vez que o investidor está pronto para adquirir imóveis, deverá ser feita uma remessa de patrimônio. Se o valor é abaixo de 100 mil dólares, a remessa pode ser feita por meio de qualquer corretora de câmbio. Se for acima de 100 mil dólares, é feito pelo banco central. Neste caso, o BC exigirá alguns documentos para comprovar a legitimidade do seu dinheiro, como precaução contra a lavagem de dinheiro internacional. O seu gerente do banco poderá orientar-lhe sobre este processo com mais detalhes.
   A remessa de patrimônio fica registrada e deve ser incluída nas suas futuras declarações de imposto de renda. É dinheiro seu que está em outro país como investimento. E trazer este dinheiro de volta não incide em imposto. O seu contador poderá orientar-lhe com mais detalhes sobre isso.
2. Com o dinheiro em sua conta bancária americana, o investidor então escolhe o imóvel que deseja adquirir. É fechado um contrato de compra e venda, e abrimos o escrow junto à empresa de títulos (advogados que lidam especificamente com a escritura e registro dos imóveis).
3. A compra é efetuada por meio da empresa de títulos, a qual enviará os documentos a serem assinados (alguns, eletronicamente, outros, via courier). O dinheiro da compra, ainda em escrow, é somente passado ao vendedor quando toda documentação é assinada e o imóvel é passado e registrado para a empresa LLC do investidor.
4. Contratamos o seguro para o imóvel (com a mesma corretora de seguros que nós usamos para os nossos imóveis…uma das melhores do país).

Esta fase normalmente leva 5-10 dias.

1. Acordamos todos os detalhes e as suas preferências para a administração do imóvel, firmando também um contrato. O custo para administrar o imóvel é de 10% do valor do aluguel.
   Se o imóvel já tiver um inquilino, gerenciaremos este inquilino. Nos responsabilizamos também para fazer uma vistoria regular do imóvel e gerenciar a manutenção conforme necessário, sempre informando o investidor por meio do software online.
   O investidor recebe um login e senha para acompanhar cada imóvel (qualquer transação em relação ao imóvel é registrada para o investidor acompanhar, por exemplo, se o inquilino ligou para dizer que a torneira da pia da cozinha está vazando, fica registrado a chamada no site). As entradas dos aluguéis e os depósitos de segurança do inquilino também ficam registrados no software online.
2. Caso houver interesse de vender o imóvel, gerenciamos o processo junto com o investidor.

Impostos

Eventualmente será necessário contratar um  contador especializado na área de investimento em imóveis, o qual preparará o balanço patrimonial anual e a declaração dos impostos (da LLC e do investidor). Este serviço custará aproximadamente 800 dólares (por ano). O custo para a contabilidade mensal depende do tamanho da operação da empresa, mas na maioria dos casos não há gastos.

A LLC em si não paga impostos, somente o(s) cotista(s) da LLC declaram os ganhos de capital obtidos pela LLC junto à receita federal dos EUA. O contador será chave para garantir o máximo possível de descontos nos impostos. Há muitos descontos que podem ser aproveitados, dos gastos gerais com o imóvel, até a desvalorização anual do imóvel estabelecida por lei. É também possível descontar gastos pessoais que o investidor teve (viagens, telefonemas, até equipamento), desde que relacionado de alguma maneira com o negócio de investimento em imóveis nos Estados Unidos.

Repatrimoniar os ganhos e o investimento

O investidor estrangeiro tem acesso à sua conta bancária e pode sacar dinheiro num caixa eletrônico em qualquer lugar do mundo, ou fazer uma transferência bancária entre a sua conta nos EUA e qualquer outra conta bancária no mundo. A princípio, é possível trazer dinheiro até o valor da remessa de patrimonio inicialmente transferida aos EUA., sem pagar qualquer imposto no país de origem.

Recomendamos buscar uma orientação com o seu contador brasileiro, para encontrar a melhor estratégia que resulte na menor quantidade de impostos possíveis. Há várias opções viáveis e recomendáveis. E com o esperado acordo de impostos entre os EUA e o Brasil, o qual eliminará a bitributação entre ambos países, investidores brasileiros terão lucros ainda maiores com os seus imóveis nos Estados Unidos.

Blindagem patrimonial

No caso de morte do dono da LLC, o governo americano impõe impostos sobre a herança. Os primeiros 60 mil dólares são isentos. O resto acima deste valor pode incidir até 55%, dependendo do patrimonio e o estado. Para quem tiver planos de investir valores significativamente acima de 60 mil dólares nos EUA, existem maneiras simples e completamente legais para evitar os impostos sobre a herança.

• A melhor solução é abrir uma empresa estrangeira, a qual será dona da LLC nos EUA. Desta maneira, não há pessoa física envolvida com a LLC e portanto não haverá impostos sobre a herança nos EUA.
• Outra solução, é de fazer um seguro de vida nos EUA, no valor dos imóvel.
• Ainda outra opção, é transferir anualmente algumas das cotas da LLC para a esposa, filhos, familiares ou terceiros como presente. Há limites sobre os valores que podem ser presenteados sem incidir impostos.

Entre em contato conosco para discutirmos os seus objetivos e conversar sobre estas opções. Nós não cobramos nada extra para fazer a blindagem patrimonial, somente os gastos. Recomendamos também contatar o seu contador brasileiro para conversar sobre o seu planejamento sucessório.